Blog de la Cooperativa de Crédito Península

En la jerga fiscal, su residencia principal es el lugar donde reside legalmente. Generalmente es el lugar donde pasa la mayor parte de su tiempo, pero hay otros factores que también son relevantes para determinar su residencia principal. Muchos de los beneficios fiscales asociados con la propiedad de una vivienda se aplican principalmente a su residencia principal; se aplican reglas diferentes a las segundas residencias y las propiedades de inversión. Esto es lo que necesita saber para que ser propietario de una casa realmente valga la pena a la hora de declarar sus impuestos.

Deducir los intereses hipotecarios

Uno de los beneficios fiscales más importantes que conlleva ser propietario de una vivienda es el hecho de que es posible que pueda deducir cualquier interés hipotecario que pague. Si detalla las deducciones en el Anexo A de su declaración de impuestos federales sobre la renta, generalmente puede deducir el interés que paga sobre la deuda resultante de un préstamo utilizado para comprar, construir o mejorar su casa, siempre que el préstamo esté garantizado por su casa. En términos fiscales, esto se conoce como “deuda de adquisición de vivienda”. Puede deducir la deuda de adquisición de vivienda tanto en una segunda vivienda como en su vivienda principal (tenga en cuenta, sin embargo, que cuando se trata de segundas viviendas, se aplican reglas especiales si alquila la casa durante parte del año).

Para la deuda hipotecaria contraída antes del 16 de diciembre de 2017, hasta $1 millón de deuda de adquisición de vivienda ($500,000 si está casado y presenta su declaración por separado) califica para la deducción de intereses. Si su préstamo hipotecario supera los $1 millones, es posible que parte del interés que pague por el préstamo no sea deducible.

Para la deuda hipotecaria contraída después del 15 de diciembre de 2017, hasta $750,000 de deuda de adquisición de vivienda ($375,000 si está casado y presenta una declaración por separado) califica para la deducción de intereses. Si su préstamo hipotecario supera los $750.000, es posible que parte del interés que pague por el préstamo no sea deducible.

Ya no se permite una deducción de intereses sobre el endeudamiento sobre el valor líquido de la vivienda. El valor líquido de la vivienda utilizado para mejorar sustancialmente su vivienda no se trata como endeudamiento sobre el valor líquido de la vivienda y aún puede calificar para la deducción de intereses.

Para obtener más información, consulte la Publicación 936 del IRS.

Seguro hipotecario

Por lo general, puede tratar los montos que pagó durante 2021 por un seguro hipotecario calificado como intereses hipotecarios, siempre que el seguro estuviera asociado con la deuda de adquisición de la vivienda y se pagara en virtud de un contrato de seguro emitido después de 2006. El seguro hipotecario calificado es un seguro hipotecario proporcionado por el Departamento de Asuntos de Veteranos, la Administración Federal de Vivienda, el Servicio de Vivienda Rural y proveedores calificados de seguros hipotecarios privados (PMI). Sin embargo, la deducción se elimina gradualmente si su ingreso bruto ajustado fue superior a $100,000 ($50,000 si está casado y presenta una declaración por separado).

A partir de 2022, los montos pagados por seguros hipotecarios calificados generalmente no son deducibles.

Deducir impuestos sobre la propiedad inmobiliaria

Si detalla las deducciones en el Anexo A, generalmente también puede deducir los impuestos inmobiliarios que pagó sobre su propiedad en el año en que se pagaron a la autoridad tributaria. Sin embargo, de 2018 a 2025, las personas pueden reclamar una deducción detallada de hasta solo $10,000 ($5,000 para casados que presentan una declaración por separado) por impuestos estatales y locales a la propiedad e impuestos estatales y locales sobre la renta (o impuestos sobre las ventas en lugar de impuestos sobre la renta). Anteriormente no había límites en dólares.

Si paga sus impuestos sobre bienes raíces a través de una cuenta de depósito en garantía, solo puede deducir los impuestos sobre bienes raíces realmente pagados por su prestamista de la cuenta de depósito en garantía durante el año. Sólo el propietario legal de la propiedad puede deducir los impuestos sobre bienes inmuebles. No puede deducir las cuotas de la asociación de propietarios, ya que no las impone un gobierno estatal o local.

Consideraciones sobre la AMT

Si está sujeto al impuesto mínimo alternativo (AMT) en un año determinado, su capacidad para deducir impuestos sobre bienes raíces puede ser limitada. Esto se debe a que, según el cálculo del AMT, no se permite ninguna deducción de impuestos estatales y locales, incluido el impuesto sobre bienes raíces.

Deducción de puntos y costos de cierre.

Comprar una casa es bastante confuso sin tener que preguntarse cómo manejar los cargos de liquidación a la hora de declarar impuestos. Cuando solicita un préstamo para comprar una casa, o cuando refinancia un préstamo existente sobre su casa, probablemente le cobrarán costos de cierre. Estos pueden incluir puntos, así como honorarios de abogados, honorarios de registro, honorarios de búsqueda de títulos, honorarios de tasación y honorarios de preparación y procesamiento de préstamos o documentos. Necesitará saber si puede deducir estos cargos (en parte o en su totalidad) en su declaración de impuestos federales sobre la renta, o si simplemente se agregan a la base del costo de su vivienda.

Antes de llegar a eso, definamos un término. Los puntos son ciertos cargos que se pagan cuando se obtiene una hipoteca de vivienda. A veces se les llama tarifas de originación de préstamos. Un punto suele equivaler al uno por ciento del monto del préstamo solicitado. Cuando compra su vivienda principal, es posible que pueda deducir la totalidad de los puntos en el año en que los paga si detalla las deducciones y cumple con ciertos requisitos. Es posible que incluso puedas deducir los puntos que el vendedor paga por ti. Más información sobre estos requisitos está disponible en la Publicación 936 del IRS.

Los préstamos refinanciados reciben un trato diferente. Generalmente, los puntos que paga por un préstamo refinanciado no son deducibles en su totalidad en el año en que los paga. En cambio, se deducen de forma proporcional durante la vigencia del préstamo. En otras palabras, puedes deducir una determinada parte de los puntos cada año. Sin embargo, si el préstamo se utiliza para realizar mejoras en su residencia principal, es posible que pueda deducir los puntos en su totalidad durante el año pagado.

¿Qué pasa con otras tarifas de liquidación y costos de cierre? Generalmente, no puede deducir estos costos en su declaración de impuestos. En cambio, debe ajustar su base imponible (el costo, más o menos ciertos factores) en su hogar. Por ejemplo, aumentaría su base para reflejar ciertos costos de cierre, que incluyen:

Tarifas abstractas

• Cargos por instalación de servicios públicos.
• Honorarios legales
• Tarifas de grabación
• Encuestas
• Impuestos de transferencia o timbre
• Seguro de título de propietario

Para obtener más información, consulte la Publicación 530 del IRS.

Tratamiento fiscal de las mejoras y reparaciones del hogar

Las mejoras y reparaciones del hogar generalmente no son deducibles. Sin embargo, las mejoras pueden aumentar la base impositiva de su casa (lo que a su vez puede reducir su carga impositiva cuando vende su casa). Las mejoras añaden valor a tu vivienda, prolongan su vida o la adaptan a un nuevo uso. Por ejemplo, se consideraría una mejora la instalación de una terraza, una piscina de obra o un segundo baño. Por el contrario, una reparación simplemente mantiene su casa en buenas condiciones de funcionamiento. Las reparaciones y el mantenimiento regulares (por ejemplo, volver a pintar su casa y arreglar sus canaletas) no se consideran mejoras y no están incluidos en la base impositiva de su hogar. Sin embargo, si las reparaciones se realizan como parte de una remodelación extensa de su hogar, todo el trabajo puede considerarse una mejora.

Exclusión de ganancia de capital cuando se vende su casa

Si vende su residencia principal con pérdidas, generalmente no podrá deducir la pérdida en su declaración de impuestos. Si vende su residencia principal con una ganancia, es posible que pueda excluir parte o la totalidad de la ganancia del impuesto federal sobre la renta.

En términos generales, la ganancia (o pérdida) de capital por la venta de su residencia principal es igual al precio de venta de su casa menos su base ajustada en la propiedad. Su base ajustada es el costo de la propiedad (es decir, lo que pagó por ella inicialmente), más los montos pagados por mejoras de capital, menos cualquier depreciación y pérdidas por hechos fortuitos reclamadas a efectos fiscales.

Si cumple con todos los requisitos, puede excluir del impuesto federal sobre la renta hasta $250,000 ($500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta) de cualquier ganancia de capital que resulte de la venta de su residencia principal. Todo lo que supere esos límites generalmente está sujeto a impuestos. En general, esta exclusión sólo puede utilizarse una vez cada dos años. Para calificar para la exclusión, debe haber sido propietario y haber utilizado la casa como su residencia principal durante un total de dos de los cinco años anteriores a la venta.

Por ejemplo, usted y su cónyuge compraron su casa en 1981 por $200.000. Usted ha vivido en él desde entonces y presenta declaraciones conjuntas de impuestos federales sobre la renta. Vendiste la casa ayer por $350.000. Toda su ganancia de $150,000 ($350,000 – $200,000) es excluible. Eso significa que no tiene que declarar la venta de su casa en su declaración de impuestos federales sobre la renta.

¿Qué pasa si no cumple con la regla de dos de cinco años? ¿O qué pasa si utilizó la exclusión de ganancia de capital en los últimos dos años con respecto a una residencia principal diferente? Es posible que aún pueda excluir parte de su ganancia si la venta de su casa se debió a un cambio de lugar de empleo, razones de salud u otras circunstancias imprevistas. En tal caso, la exclusión de la ganancia podrá prorratearse.

Además, podrán aplicarse reglas especiales en los siguientes casos:

• Si su residencia principal contenía una oficina en casa o se utilizaba parcialmente para fines comerciales
• Si vende terrenos baldíos adyacentes a su residencia principal
• Si su residencia principal es propiedad de un fideicomiso
• Si alquiló parte de su residencia principal a inquilinos o la utilizó como residencia vacacional o segunda residencia
• Si era propietario de su residencia principal conjuntamente con una persona soltera
• Nota: Los miembros de los servicios uniformados, los servicios exteriores y la comunidad de inteligencia, así como ciertos voluntarios y empleados del Cuerpo de Paz, pueden optar por suspender el cumplimiento del requisito de dos de cinco años durante cualquier período de servicio extendido oficial calificado. hasta un máximo de diez años.

Por supuesto, consulte a un profesional de impuestos para obtener más detalles.

Esta publicación se publicó en asociación con un proveedor de marketing externo. Fuente original: Broadridge Advisor Solutions.