Blog de la Cooperativa de Crédito Península

Cuando refinancia su hipoteca, obtiene un nuevo préstamo hipotecario y utiliza parte o la totalidad de los ingresos para liquidar el existente.

¿Por qué refinanciar su hipoteca?

Hay una variedad de razones por las que quizás desee considerar refinanciar su hipoteca, como por ejemplo:

• Reducir el pago mensual de su hipoteca refinanciando a una tasa de interés más baja
• Acortar la duración de su préstamo (por ejemplo, de una hipoteca a 30 años a una hipoteca a 15 años) para reducir potencialmente los cargos por intereses con el tiempo
• Acceder a dinero extra a través de un refinanciamiento con retiro de efectivo para pagar mejoras en el hogar, pagar la universidad o consolidar deudas
• Refinanciar su hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija o a una nueva ARM con mejores condiciones

¿Cuándo debería refinanciar?

Solía decirse que no se debería refinanciar a menos que las tasas de interés fueran al menos un 2 por ciento más bajas que la tasa de interés de su hipoteca actual. Sin embargo, incluso un diferencial de 1 a 1,5 por ciento puede valer la pena para algunos propietarios.

Además de las tasas de interés, también debe considerar el período de tiempo que planea permanecer en su casa actual, los costos asociados con la obtención de un nuevo préstamo y la cantidad de valor líquido que tiene en su casa.

En última instancia, puede tener sentido refinanciar si está seguro de que podrá recuperar el costo del refinanciamiento durante el tiempo que sea propietario de la casa. Por lo tanto, es importante hacer los cálculos con anticipación y calcular su punto de equilibrio (el punto en el que comenzará a ahorrar dinero después de pagar las tarifas de los costos de cierre). Idealmente, debería poder recuperar sus costos de refinanciamiento dentro de un año o menos.

Sin retiro de efectivo versus refinanciamiento con retiro de efectivo

No se produce refinanciamiento con retiro de efectivo cuando el monto de su nuevo préstamo no excede su deuda hipotecaria actual (más puntos y costos de cierre). Con este tipo de refinanciamiento, es posible que pueda pedir prestado hasta el 95 por ciento del valor de tasación de su vivienda, según el tipo de préstamo solicitado y otros factores.

Una refinanciación con retiro de efectivo ocurre cuando pide prestado más de lo que debe en su hipoteca existente. En este caso, a menudo se limita a pedir prestado no más del 75 al 80 por ciento del valor tasado de su propiedad. Cualquier excedente de ingresos restante después de haber liquidado una hipoteca existente se puede utilizar de la forma que mejor le parezca.

La refinanciación con retiro de efectivo tiene ciertas ventajas. La tasa de interés que pagará sobre los ingresos de la hipoteca generalmente será menor que la tasa de interés de otras deudas (por ejemplo, préstamos para automóviles, préstamos personales, tarjetas de crédito e incluso algunos préstamos para estudiantes). Además, los intereses pagados por su hipoteca refinanciada generalmente son deducibles de impuestos, mientras que los intereses de la deuda del consumidor no lo son.

La refinanciación con retiro de efectivo también tiene desventajas. Con una refinanciación con retiro de efectivo, su hipoteca refinanciada está garantizada por un gravamen sobre su casa. Como resultado, si no puede realizar los pagos de la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca sobre su casa y venderla para pagar la hipoteca.

Los costos asociados con la refinanciación.

Si bien la refinanciación a menudo puede ahorrarle dinero durante la vigencia de su préstamo hipotecario, estos ahorros pueden tener un precio. Por lo general, deberá pagar una variedad de tarifas por adelantado, incluidos puntos y costos de cierre. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen refinanciamiento “sin puntos, sin costos de cierre”, lo que traslada los costos al saldo general de su préstamo o cobra una tasa de interés más alta. Los costos de cierre típicos incluyen:

• Tasa de solicitud
• Tarifa de tasación
• Tarifa de informe de crédito
• Honorarios de abogados/legales
• Comisión de originación de préstamo
• Costos de la encuesta
• Impuestos
• Buscar título
• Seguro de título

¿Existe alguna ventaja fiscal con la refinanciación?

Si paga puntos cuando refinancia su hipoteca, es posible que pueda deducirlos. Para que los puntos sean deducibles, su prestamista debe haberlos cobrado como interés inicial a cambio de una tasa de interés más baja en su préstamo. Si los puntos se cobraron por los servicios prestados por el prestamista al preparar o procesar el préstamo, entonces los puntos no son deducibles.

Al deducir puntos, tenga en cuenta que, a diferencia de los puntos pagados por un préstamo utilizado para comprar una vivienda, los puntos pagados por un préstamo refinanciado generalmente no se pueden deducir en el año en que los pagó. En cambio, es posible que sea necesario amortizar los puntos durante la vigencia del préstamo. Por ejemplo, supongamos que refinanció un préstamo hipotecario de $300.000/30 años y pagó $6.000 en puntos. Podría deducir 1/30 de esos puntos cada año durante el período del préstamo de 30 años, o $200 por año.

La única excepción a la regla de amortización es si parte de su préstamo refinanciado se utiliza para realizar mejoras en su residencia principal. En ese caso, es posible que pueda deducir la parte de los puntos que se asigna a las mejoras en el hogar en el año en que se pagan los puntos. Además, si decide refinanciar nuevamente o vender su casa en el futuro, generalmente puede reclamar toda la deducción restante no amortizada.

Para obtener más información sobre la deducibilidad de puntos, puede consultar la Publicación 936 del IRS. En cuanto a otros costos en los que pueda haber incurrido al refinanciar, como registro, búsqueda de título, tasación y honorarios de abogados, no son deducibles. Además, a diferencia de los costos asociados con la compra de una vivienda, los costos asociados con un refinanciamiento no se pueden agregar a la base del costo (valor) de su vivienda a efectos del impuesto sobre la renta.

Unas palabras sobre la refinanciación y el programa Making Home Affordable

El Programa Making Home Affordable (MHA) fue creado por la administración Obama en un esfuerzo por estabilizar el mercado inmobiliario estadounidense. La MHA ofrece una serie de programas diseñados para satisfacer las diversas necesidades de los propietarios de viviendas, incluido un programa que les permite refinanciar sus hipotecas a una tasa más baja incluso si el valor de su vivienda ha disminuido. Para obtener más información sobre la MHA, visite www.makinghomeaffordable.gov.

Esta publicación se publicó en asociación con un proveedor de marketing externo. Fuente original: Broadridge Advisor Solutions.